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上海扩建别墅改造惹争议 自家加盖需报批

信息来源:未知 编辑: 浏览次数: 1 次 发布时间:2015-03-01 16:52 【评论】

        一般业主别墅装修时都想把空间利用的足足的,因此往往要别墅改造或者扩建及加盖一部分,但是原来的别墅建筑设计时均已经报规划审批过了,同时别墅建筑施工交房后质量部门对其进行了验收!才能取得产证!一般不改动外观或者加盖带有屋面或者有顶部(如露台改成房间等)局部或者在不改变结构及承重的情况下是不要申报的审批的!

            如果别墅装修设计确实需要对别墅改造扩建的是必须报规划部门审批及原建筑设计单位审批并同意的方可施工的,如果审批通过您会拿到《建设工程规划许可证》;但是我可以负责任的告诉您,如果是您家的别墅改造扩建是不会被受理的更谈不上通过审批了!这些只是针对比较有规模的建筑改造扩建加盖等工程项目设置的!因此我们需要专业的别墅装修设计及别墅改造扩建单位来完成这些工作。

别墅装修设计效果图
别墅装修设计效果图
国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。
 
  别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。像很多亚别墅、类别墅,如:“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅,也叫排屋、洋房,不属于别墅。
 
  别墅(Villa):“口”
  双拼(Two Family House):“日”
  排屋(Town House):“目”
 
  排屋有公摊面积,中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的,别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
 
  别墅的买卖双方合同一般都有注明:
  1、本商品房户型为:别墅;
  2、独立别墅所属地块(包括别墅占地)占地面积???平方米。
 
  容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。
 
  规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。
 
  2006年5月31日,国土资源部发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”同时明确,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺,政府对市场供应量的控制必将引发别墅(Villa)在售项目的价格高涨。
 
  自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅,更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生,决定了别墅产品相对其它住宅产品而言,更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品,在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下,高尔夫别墅资源更显严重稀缺,使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区,高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
 
  中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了,以前拿了土地还没开发的,已没有了。目前因不能开发别墅项目,也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以,把别墅定义搞清楚就知道了。
 
  现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼,卖给客户后再改成1套别墅,来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼,整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率,这个方法也很不错,但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
 
  别墅价值体现不单是按每栋建筑面积,价格差关键是容积率大小,如:容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅,每平方米价格要高出一倍左右

专项业务︱Business
1、助各企业、投资公司完成房屋改造、加固等结构相关的前期可性研究,提交可行性报告和造价预算。
 
2、提供建筑物结构安全检测和抗震鉴定服务,为后期的房屋改造设计提供设计依据;
 
3、专业从事各类建筑的改造设计与施工,如房屋加层(含夹层)、建筑物改造(含功能性改造)或重组、结构加固设计和结构增强设计;
说明:
1)加层:常见的为在原建筑上另加一层结构,增加原结构的使用面积;
2)夹层:在层高较高的原建筑内增加一个钢结构或混凝土夹层,增加原结构的使用面积,常见的多为厂房改为办公用房或商店用房;
3)改造:将原建筑物进行改造,以改变其原使用功能,大多为将原住宅或办公用房改为改为大空间的商店或会议室等;
4)重组:只保留原建筑的外框结构,内部梁板均切割掉,按照使用要求的层高重新设计梁板结构,常见的有原厂房结构仅保留外墙及柱,新加梁、楼板,将原厂房改造成住宅、商场等;
5)结构加固:在原结构梁或楼板或柱上增加荷载,原结构不能满足该要求,需对原结构进行补强设计,常见的有:办公楼改为档案室,办公室楼板需增加UBS设备,企业扩能原厂房楼面增加新的生产线或设备等荷载;
6)基础加固:房屋基础或设备基础承载力不足而进行的加固,常见的如新建的重型设备基础需要压桩施工,房屋加层时的基础补桩。
 
5、依据多年设计及施工的实践经验,对原结构中结构缺陷(混凝土裂缝、钢筋锈蚀等问题)进行加固设计与施工。
常见类型:
a)混凝土强度达不到设计要求;
b)混凝土结构裂缝修复;
c)梁柱混凝土保护层过厚;
d)剪力墙、梁等结构开洞补强;
e)结构切割后的加固补强;
f)混凝土结构钢筋锈蚀补强加固;
i)建筑物稳定性加固;
j)房屋抗震加固;
k)桥梁加固、重车过桥方案设计;
l)电梯井机房结构改造;
 
特色技术︱Technology
碳纤维加固
钢筋混凝土切割、拆除
基础锚杆静压桩
粘钢加固
种植钢筋、化学锚栓
裂缝修补
建筑物纠偏、平移

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